Эскроу-счета: что это и для чего они нужны?

Эскроу-счёт нужен для безопасного расчёта между покупателем и продавцом. Покупатель кладёт деньги на счёт, а продавец забирает их, если выполняет условия договора. Банк следит, чтобы условия договора были выполнены.

Эскроу-счёт по сути похож на банковскую ячейку. Чаще всего его используют для покупки и продажи недвижимости, а также транспорта и других ценностей. Обычно на эскроу-счёт кладут деньги, но это могут быть и ценные бумаги и движимое имущество. Агентом может выступать банк, адвокат или нотариус.

Преимущества и недостатки эскроу-счета

1. Не надо снимать наличные, везти их в банк, подвергая себя риску. Не нужно проверять подлинность купюр и пересчитывать сумму. Всё происходит в безналичной форме.
2. Аренда ячейки или оформление аккредитива может быть дороже, чем открытие эскроу-счёта. За эскроу-счёт банк берет процент от суммы на счёте. Счёт могут открыть бесплатно, если покупатель оформляет ипотеку в этом банке.
3. Счёт-эскроу застрахован. Размер возмещения для сделок с недвижимостью может составить 10 млн рублей. Страховая выплата составит 10 млн рублей только в случае использования счёта для покупки недвижимости. Действует она ограниченный период: с момента поступления документов для регистрации сделки в Росреестр до истечения 3 рабочих дней со времени регистрации или отказа регистрации прав ЕГРН. Если проблемы у банка наступят позже обозначенного срока, то сумма страховой выплаты составит 1,4 млн рублей. Стандартный размер страхового возмещения предусмотрен для всех сделок, кроме купли-продажи недвижимости.
4. Преимущество эскроу-счёта при покупке строящихся объектов – защищенность дольщиков. Застройщик не получит деньги покупателей, пока не достроит дом. Всё время строительства компания будет пользоваться кредитом банка. Поэтому застройщику выгодно достроить в срок, чтобы не переплачивать по кредиту и получить деньги покупателей.
5. Банк следит, как застройщик использует деньги. Если застройщик берет кредит на строительство жилого комплекса, он не может потратить их куда-то ещё.
6. Даже если строительная компания станет банкротом и дом не достроит, деньги вернутся покупателям.

С июля 2019 года застройщики смогут привлекать средства на строительство только в банках, без привлечения средств дольщиков и создания кооперативов.

При покупке строящегося жилья с эскроу-счётом:

• банк выбирает застройщик, а не покупатель. Банк должен быть указан в реестре на сайте Банка России;
• права на деньги дольщиков строительная компания получает, только когда сдает дом и вручает ключи первому покупателю. Если у какого-то покупателя есть претензии по качеству отделки конкретной квартиры и он её не принимает, деньги все равно уходят застройщику.

В России 55 банков могут открывать эскроу-счета, например Сбербанк, ВТБ, «Альфа-банк», Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Связьбанк.

Как открыть эскроу-счёт?

Открыть счёт могут юридические и физические лица, индивидуальные предприниматели.

Покупатель и продавец приходят в банк и подписывают трёхсторонний договор. Там указывают, при каких условиях продавец сможет получить деньги и срок действия договора. Условием получения денег может быть переоформление квартиры. В качестве доказательства выписка из ЕГРН.

Покупатель кладёт деньги на счёт. Продавец выполняет условия договора и приносит в банк документы. Банк даёт продавцу доступ к счёту. Затем выдает деньги или переводит их на другой счет по желанию продавца.

Если сделка не совершена в срок, указанный в договоре, и продавец не приносит документы, то банк возвращает средства покупателю. Если оформление документов затягивается, то договор можно продлить. Однако банк берёт за это дополнительную плату.

Банк не отвечает за глубокую проверку документов, которые стороны предоставляют в качестве исполнения условий договора. Это значит, что продавец может подделать доказательства закрытия сделки и получить средства со счёта. Если документы не совсем точно соответствуют описанию в договоре, то банк может запросить у владельца счёта письменное согласие на перечисление денег получателю.